私宅价格指数持续上扬

自从2013年新加坡大幅度上调外国人与新加坡当地居民购房附加印花税,外国人面临的总印花税率达到前所未有的18%之后,新加坡房价进入了整整四年的缓慢下行期。4年间政府的宏观调控为房市成功降温,市场供给大幅度减少,积压的市场需求迫切需要释放的空间。2017年3月,新加坡政府仅仅下调了各档卖家印花税率,就迅速刺激了楼市交易,房屋价格出现了四年以来的首次增长,楼市初现“破冰”迹象。从2017年第三季度开始,新加坡私宅价格指数止跌上扬,市场趋势显著改变,业内人士纷纷预言拐点就在眼前,摩根斯坦利Morgan Stanley更是乐观预计2018年新加坡房价将持续增长,上扬10%以上。

私宅成交量带动房市复苏

新房供给不足还可以从“未出售私宅单位”这一指标上得以体现,自2016年以来,未出售新私宅单位屡创历史新低。截至2017年年中,没卖出的新私宅单位锐减到15085个。毫无疑问,在销量上扬,私宅供给数量又短期不足的局面下,市场议价权将逐渐由买家转向卖方,预计接下来很长一段时间内新加坡的房价都将随着供需的不平衡而弹性上升。

表1:未出售私宅单位和未出售EC单位数量

另一个房市复苏的显著标志是私宅成交量明显增长,去年年底众多买家在观望良久之后终于选择在房价见底时入场,仅12月就售出新私宅单位431个,同比增长17.4%。而去年整年售出的新私宅单位更是达到14577个,比2016年增长22%,二手私宅成交量达到14043个,同比增长78%。二手私宅成交量的暴涨充分反映出了市场积压的需求,而新私宅交易市场与二手私宅交易市场相比增幅较小并不是由于市场缺少对新房的需求,反而是由于过去几年的房市抑制政策,开发商新房供给严重不足。

私宅租赁市场有望改善

2017年之前新加坡租赁市场整体低迷,除中心区私宅租金抗跌性较强外,市区外私宅租金在2015年及2016年均有6%左右的跌幅。2017年年中,为了给疲弱的租赁市场增添灵活度,新加坡政府开始对租房政策松绑,最低出租期限从原来的至少6个月缩短到至少3个月,租房政策的调整适应了新加坡短期租约需求越来越大的现实趋势,使得私宅屋主有更多机会将单位租住出去。同时,私宅租赁市场经过这几年供需结构的过渡,已逐渐从供过于求进入供不应求的阶段,从现在起至2022年二手房市场都将处在供给的低谷期,预测未来几年新加坡二手市场的资本升值和私宅租金均会稳步上涨。

除此之外,2017年新加坡土地价格屡创新高,土地交易地王频出轰动市场,开发商们踊跃竞标的背后并不是市场的无序疯狂,而是新加坡房市的黄金拐点已然来临,开发商们争先恐后,都想赶上新一轮的蓄势增长。

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