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房产降温措施后该如何在新加坡买房?

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新加坡政府在7月5号晚上新一轮新降温措施,上调买家额外印花税(ABSD)和调低首套贷款比例最高75%等,目的是稳定火热的新加坡房地产市场,就如新加坡财政部长说确保房价涨幅符合经济基本面,促进房地产市场长期可持续的稳健发展。

新加坡市区重建局的新私宅销量数据显示,发展商在7月份共售出1724个单位,比6月份的654个单位猛增164%。

其中销量排名第二的英雅苑,地处兀里地铁站,发展商决定在预售后把售楼处暂时关闭,等马路对面项目销售价格更高开盘后再说,可见该发展商对项目本身和市场走势充满信心。

现在国际上大公司都研究大数据分析,作为理工科出生的小编,小编这边文章也来用大数据分析以下几个方面:

新加坡房地产市场是否有泡沫?

2018年下半年的走势如何?

是牛市走向还是熊市走向?

集体出售市场Enbloc火爆

从2016年5月开始,直到2018年上半年,新加坡集体出售市场火爆,常有新闻报道什么公寓项目价格上亿集体出售成功,2018年上半年集体出售就有88亿新币,2016年到2018年上半年这轮集体出售热潮有接近200亿新币的潜在资金将进入房地产市场,还可以和银行贷款融资,所以大家觉得房价是会上涨还是下跌呢?这么大的潜在资金进入房地产市场,还没包括来自国外的资金,发展商买地成本增加,建筑成本增加等等,所以预计将来开盘价格不会便宜,综合以上分析,小编觉得上涨可能性更大。等待房价下跌的买家估计希望会落空,有买房需求的朋友就尽快入场吧。

每个集体出售成功的屋主平均得到300万赔偿,总共约6200个集体出售的单位,如果以每户家庭3个人计算,这样既有潜在的20000个买家进入市场,可能去买新公寓、二手公寓、有地住宅或者组屋等等。自从7月5号政府的发布新房产降温新政后,集体出售市场开始冷却,很多集体出售项目没有成功,发展商通过这轮集体出售/政府售地及时增加了土地库存,预计新项目将陆续登场。

小编认为这轮集体出售火爆和地价上涨20-30%是导致这轮降温措施的主要原因,政府希望有个稳定的房地产市场,让发展商买地时出价更加理性。新加坡政府一直保持关注房地产市场,在必要时出台新的降温措施,让市场稳定下来,所以新加坡房地产市场是没有泡沫的。小编也希望这样,这样需要买房的朋友才可用更划算的价格就可买到喜欢的房子。

降温措施后政府售地分析

从以下早报新闻报道招标反应冷淡,可是继续地价飙升的势头,就拿牛乳场地段的竞标价相当于每平方英尺830元,比隔壁的The Skywood天木园项目的地价每平方英尺616元高出214元,Skywood是在2013-2014年出售的项目,地价涨幅达34%,而且The Skywood地段相对更加靠近Hillview MRT山景地铁站,预计以后开盘价格1400~1500/平方英尺。

再来看最近政府执行共管公寓EC地段的售价,看下面早报新闻报道,盛港安谷湾的EC地段以标价3亿1888万8889元售出,地价的成本相当于每平方英尺576元,发展商的回本价介于900-950元/平方英尺,预计开盘价1050~1150/平方英尺,大家请注意,该地段为政府执行共管公寓EC地段的售价,要是新加坡人而且家庭收入不能高于14000/月才可以购买,买过私人公寓的要等卖掉公寓后30个月才可以购买,还有一些其他条件。看到这个新闻,我觉得Riverfront Residence 的项目价格1200多/平方英尺简直是良心价,有一房到五房供大家选择,不符合买EC条件的可以考虑直接入手这个项目,发展商可能随时会起价哦。

新加坡房地产价格指数是个周期

来谈谈新加坡房地产价格指数近10年的周期,房地产价格只有两种情况,不是上涨周期就是下跌周期。2008年美国次贷引发全球经济危机后,房价开始下跌,2009年经济开始复苏,房价自然上涨复苏,进入了长达17个季度的上涨周期,直到2013年第一季度。

2013年政府颁布最严厉的降温措施,就是政府推出TDSR(总债务比率),银行给借贷者紧缩贷款,该轮降温措施导致新加坡房价进入下跌周期,持续15个季度,直到2017年第二季度,大家关注的是我们现在所处上涨周期还是下跌周期呢?从下图可以看出,现在我们正处于上涨周期,从2017年第三季度到现在才不到4个季度,所以小编认为现在正处于上涨周期,只是更理性的上涨。所以建议需要买房的朋友尽快入场,特别是刚需买房的朋友。

从2009年9月开始,政府一共颁布10轮降温措施,图中不包括7月6号的这次,最严厉的降温措施属于2013年6月推出的银行贷款审批需按照总债务比例TDSR评估,在2013年以前可以很容易跟银行贷款,可以多套贷款80%,从下图可以看出,过去10轮降温措施后,9轮降温措施后房价是继续上涨的,只有2013年6月的降温措施导致了长达15个月的价格下跌知道2017年第二个季度,从2017年第三季度开始,又进入了上涨周期。

在房价的上涨周期和下跌周期都可以买房,该如何买呢?该买那个项目呢?关键是让专业的经纪给您挑选性价比高的项目,小编通常在看房过程中给顾客分析为什么该项目值得购买,如何挑选户型所在的位置,朝向分析?如何挑选户型?为什么有些朝向不能买?找靠谱经纪人就派上用场,像小编这样的靠谱经纪可以让您挑选的房产增值。

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