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专访新加坡上市房企Oxley集团市场总监Eugene Lim——深度解析2018东南亚楼市新形势

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自2009年以来,东盟十国连续7年经济增长率保持在5%以上,已成为目前世界上经济增速最快的地区。根据亚洲开发银行的最新数据预测,2018年,东南亚地区将继续保持5%-5.1%的经济增长速度。其中,柬埔寨、老挝、缅甸等国更是经济增速保持在7%以上,经济发展成果不可谓不亮眼。越来越多的投资者将目光转移到了东南亚地区。

2016年,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资国家,在全球资产配置的大背景下,东南亚凭借稳健的经济增速、与中国密切的经济往来、以及目前尚处低基期的房产价格,越来越吸引着中国内地投资者的关注。

近日,瑞投咨网专访新加坡上市房企Oxley集团市场总监Eugene Lim,为广大的内地投资者带来2018年东南亚楼市的深度解析。

一、金边迎来房地产投资黄金期

在被问及未来几年最看好东南亚哪个国家的房地产市场时,Eugene Lim表示金边绝对是最值得中国投资者关注、最具投资价值以及升值空间的新兴市场。

Eugene Lim进一步解释道,对于中国投资者来说,投资金边的房地产有以下四大优点:

1.中柬关系友好、经济往来尤其密切

稳定的政治与经济环境通常是海外投资最先考虑的因素之一。中国一直是柬埔寨最大的投资来源国,在“一带一路”政策的推动下,中国对柬埔寨的投资更是增长迅猛。根据2017年柬埔寨发展理事会年度报告显示,中国去年对柬埔寨投资高达14.31亿美元,占外国总投资额的27%。在柬埔寨的建筑业中,中国也处于投资龙头地位。

旅游方面, 截至2017年上半年,中国已成为柬埔寨第一大境外客源国,仅2017上半年中国游客在柬消费规模已达到3.2亿美元。2016年柬埔寨旅游部颁布《吸引中国游客战略》和《China ready》白皮书,旨在通过推动旅游业的发展,进一步加强中柬在经济与人文领域的合作。

可以预见,未来中柬两国在经济文化方面会有更为深度的交流与合作。对于中国投资者来说,两国在经济文化方面互动频繁,相关领域可供选择的投资机会也会更多。

2.美元主导柬埔寨货币体系 美金计价,无外汇管制

柬埔寨是整个东南亚地区经济增速最快的国家,近7年来经济增长率保持在7%以上,增速排名全球第六。柬埔寨还是东南亚地区唯一一个以美元计价的国家。在东南亚各国货币价格普遍不稳定的背景下,柬埔寨货币体系的美元化极大地增强了经济体内货币金融秩序的稳定性,同时也为海外资本规避了汇率风险。另外,柬埔寨实行100%开放的外汇政策,无外汇管制,外资与内资基本同等待遇,来去自由。

从今年的全球经济形势来看,在美国特朗普政府一系列“减税”、“加息”的财政政策与货币政策的刺激下,美元资产价值将可预见性地进一步上升。对于中国投资者来说,投资柬埔寨房产实际上就相当于进行美元资产配置,可以有效对冲未来人民币贬值的风险。

Eugene Lim还特别提到,2017年人民币对美元汇率意外地走出了一波大涨行情,人民币对美元汇率升值超过6%,打破了此前连续三年的贬值趋势。可以说,这波上涨行情对于想要入手美元资产的中国投资者来说也正是最划算的节点。

3.高端住宅缺乏 住房需求增长强劲 供不应求

金边房地产市场目前正处于入局的黄金期。市面上高端住宅缺乏,但在经济增长、外商投资、旅游业兴起等一系列因素的刺激下,越来越多的外国工作人员常驻柬埔寨。目前常驻外国人口已超5万,高端住宅的需求增长强劲。

另外,金边城市人口规模在300万左右,预测2020年将会突破400万人。金边城市人口密度非常大,年龄段在23-28岁的人口占比更是高达70%以上,未来五年内,会涌现出一波强有力的购买力量。

目前金边的出租比例在80%-95%之间,空房率极低。对于中国投资者来说,购入金边高端房地产业基本不用担心后续的出租回报风险。

4.房价处于低基期 交易成本低、租金收益高、房价增幅大

在所有东南亚国家中,柬埔寨的房价处于明显的低基期,金边房价更是几乎在所有东南亚一级城市的中垫底。

根据Global Property Guide最新年度数据显示,柬埔寨2017年房地产往返交易成本(Round Trip Transaction Cost)在7.7%左右,远低于东南亚其他地区。同时,在租金收益率(Gross Rental Yield)这一核心指标上,柬埔寨房产的平均租金收益率达5.33%,在所有亚洲国家中名列第三。金边的租金收益率保守估计在8%-10%之间,核心区域租金收益率甚至高达12%-20%,远高于新加坡、香港等成熟市场上2%左右的租金收益率。

自2012年以来,金边房价从1000美元/㎡涨至现在的3500美元/㎡,年均涨幅大于15%,根据CBRE的大数据预测,金边房地产业需求依旧旺盛,轴心地带住宅超过60%比例在落成之前已被预订,未来房价持续看涨。

二、新加坡房产依旧是稳健投资首选

除了金边是未来几年最值得关注的东南亚房地产新星之外,Eugene Lim也表示,新加坡房地产市场依旧是稳健投资的首选。新加坡拥有东南亚最稳定、成熟的房地产市场。根据经济学人智库《2017年中国海外投资指数》报告,即使在过去几年新加坡政府持续采取税收手段抑制房价、降低房地产市场热度,新加坡依旧在2017年底超越美国成为中国海外投资的首选目的地。

2017年新加坡楼市终于出现了几年来的“破冰”迹象。去年3月,新加坡下调各档印花税税率,楼市交易在税收政策刺激下开始增多,房屋价格也出现了四年来的首次增长趋势。与此同时,土地交易“地王”频出,各大开发商踊跃竞标,土地价格屡创新高,凸显出开发商对新加坡未来房产市场的巨大信心。根据摩根斯坦利(Morgan Stanley)的分析预测,2018年新加坡将迎来楼市复苏,预计房价将上扬10%以上。

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对此,Eugene Lim也表示看好新加坡楼市的长线发展势头。在经历了四年的房价抑制之后,目前新加坡的房价水平即使加上印花税也依旧合理。同时,这几年新加坡房产市场供给大幅度减少,积压的需求总需要释放的空间,新加坡楼市已经在2017年第三个季度迎来了触底反弹,2018年房价持续上涨势在必行。

三、马来西亚房产短期增幅受限,长期前景可期

在东南亚房地产市场上,马来西亚是另一个备受瞩目的国家。前两年马来西亚房地产市场一度空前火爆,对此Eugene Lim评价说,在经历过资本的暴涨之后,自去年起马来西亚的房产市场已逐渐趋于稳定,房价指数增速放缓,资产增值预计在一定程度上受限。但马来亚西房产的租金收益率一直维持在6%-8%的高水平,这也是目前投资马来西亚房产市场最大的吸引力之一。

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同时,Eugene Lim也表示,从长线来看,马来西亚是东南亚中等富裕国家,有着稳定的政治、经济环境,完善的城市设施建设,高水平的教育医疗体系。马来西亚政府积极响应“一带一路”倡议,努力推进“大吉隆坡计划”,预计2026年建成的隆新高铁也将衔接吉隆坡与新加坡,进一步增进两国的经济往来。这一系列经济发展成果最终都会反馈到马来西亚的房地产市场上来,因此从长远角度看,马来西亚房地产前景依然可期。

四、缅甸仰光——未来机遇之地

Eugene Lim还特别提到了缅甸仰光的房地产市场,表示看好未来缅甸的房地产前景。但目前缅甸仍处于改革开放的初期阶段,外商投资的政策、法规均不完善,目前外国人仅被允许购买高层公寓项目,不能购买私人土地房产,且不可拥有土地产权。

五、金边地标级房产项目推荐

最后,在谈及东南亚房地产投资可能遇到的挑战时,Eugene Lim坦言,在部分新兴市场上机遇与风险是并存的。例如:金边的房价上涨预期、租金收益率均远高于新加坡、香港等成熟的房产市场,但相应的,金边的金融体系发达程度远不如新加坡和香港,因此买家如果选择入局金边房产市场,就必须面对更高的贷款利率(8%左右)。

Eugene Lim建议,如果要在金边这类新兴市场上进行投资,一定要选择最顶尖的投资项目,因为越是顶尖的投资项目抗风险能力才越强。

专访新加坡上市房企Oxley集团市场总监Eugene Lim——深度解析2018东南亚楼市新形势

2014年新加坡上市房企Oxley集团在金边核心区域推出了地标级商住综合项目——The Bridge——首次将城市居家和住家办公的SOHO概念引入金边房地产市场。在当年The Bridge正式面世之前,便已提前售出超过400个住宅单位、超过100个SOHO单位。截至目前,住宅公寓全部售罄,仅余少量SOHO单位和商铺。

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2016年Oxley集团在The Bridge大获成功的基础之上,再度倾力打造顶尖商住综合项目——The Peak——集五星级香格里拉酒店、顶级购物中心、甲级写字楼、精装公寓于一体的都市超级综合体。该项目预计2020年完工,截至目前,已售出超过500套公寓单位,250套写字楼单位已全部售罄。

谈及The Bridge和The Peak这两个成功项目,Eugene Lim表示,最欣慰的是这两个项目均得到了金边本地居民极大的认可和优良的口碑。The Bridge成功地打响了Oxley集团的品牌名声,紧随其后的The Peak依然受到了当地市场的热烈欢迎,目前The Peak的已出售单位中超过50%由金边本地居民认购,这进一步提振了Oxley集团对金边房地产市场的信心。

六、结语

综上,放眼整个东南亚房地产市场,新加坡仍旧是长线投资的稳健首选,预计新加坡房产市场将会在2018年回暖;金边作为东南亚新兴的房地产市场,租金收益率与房价涨幅大有可期,必将成为各大开发商与投资者纷纷抢滩布局的新蓝海;而马来西亚在经历过几轮房价的暴涨后,目前趋于稳定,租金收益率也一直维持在高位,长期来看仍有巨大的投资空间;缅甸仰光虽然现阶段外商投资政策尚不完善,但其房地产市场还处于地基时期,极有可能成为未来的机遇之地。

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