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何时是新加坡房产的进场时机?

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近来许多人问我,什么时候才是进场的时机?其实只要能够找到适合自己的房子,任何时候都是进场的好时机。

但是,适合自己的房子必须走出去看看瞧瞧。“笋盘”不会自己跑出来向你叩门,只有多比较、多做功课,才能辨别哪些是“笋”、哪些是“番薯”。一旦真的有“笋”冒出来时,才能抓紧机会,不会因为“不识货”而白白错失良机。

竹子是世界上生长速度最快的植物,竹笋更是因为可以在一夜生长一公尺,而被视为“一夜大发”的吉祥物。

在房地产市场上,粤语中的“笋盘”,取意“竹笋”,就是形容楼盘有很大的发展空间,像竹笋一样,可以一夜大发!

简单来说,“笋盘”就是指物超所值的房子。它们一般上是以特价出售,价格比市场行情来得低。有些房子不但靠近地铁站、学校、商圈,而且还维修保养得很好,不需要再花钱大事装修。

“笋盘”一般都会在楼市低潮的艰难环境中,如雨后春笋般一一冒出来。有些是因为业主“烧到手指”,宁愿降价抛售;有些是业主“断供”,结果被银行逼售;有些是业主要移民,不愿继续持守;有些则是业主家里急需现金周转。

买房者少 找“笋”者多

过去三个月,新加坡楼市陷入低潮,开发商每个月卖出的私宅单位,估计不超过500个。

房屋经纪笑着说:“最近都没有人买房,因为大家都在找‘笋’。每个打电话来的人都说要找又便宜又好、交通方便、最好是屋主要‘跑路’那种。但是哪来那么多跑路的人?如果真有,恐怕买家也要跑路了。”

尽管如此,最近确实有一些房子以“笋价”成交,但卖方并没有“跑路”。

例如贝蒙路(Belmont Road)一栋优质洋房原本叫价5000万元,今年初降价至3900万元,结果上个月成功以3350万元成交。这栋占地2万6456平方英尺的洋房,卖主是新加坡高龄98岁、近年专注慈善事业的新加坡置地前主席陶欣伯。

这栋别墅是陶欣伯在五年前重新发展的,但他目前不住在那里。据了解,这位安享晚年的新加坡富豪目前住在黄金地区的一个公寓单位。

另举一例,城市发展投资总监郭益智,即郭令明的长子,最近以1880万元购买的泽维士路(Jervois Road)优质洋房,据知已在市场上求售三年,原本叫价超过2500万元。据说卖方已经移民,不愿意继续持守,因此才降低要求。

房屋经纪说:“其实买家并没有绝迹,还是有不少人想买房。只是因为受到额外买方印花税(ABSD)、总偿债率(TDSR)等等条例的限制,他们只愿意在房价有显著折让的情况下才肯进场。”

虽然官方私宅指数至今仅下跌3.2%,但是一些聪明的房地产“老手”已经出动探盘了。他们都知道,绝对不要只相信房地产价格指数,认为楼价还未跌至自己心中设定的水平而不进场。官方提供的私宅价格指数,是一个整体的平均值,但市场实际的情况却参差不齐,在任何时候,即使是处在楼市旺季,市场都可能出现所谓的“笋盘”。

有些房地产“老手”,会通过一些相熟的房屋经纪,在市场上找“笋”。通常,许多年薪上百万元的金牌房屋经纪,都会专攻特定的市场群,并且拥有一批固定的客户和“货源”。这也就是为什么在楼市低潮时,有些房屋经纪的生意不但没有受到太大影响,甚至还比楼市旺热时更好。

拍卖市场冒出“新笋”

最近,一些人也开始到拍卖市场上找“笋”。消息人士透露,自新加坡政府于去年底实施新一轮降温措施以来,新加坡房地产拍卖市场上今年冒出不少“新笋”,其中不乏一些因为业主断供而被银行收回、抵押逼售的房子。

例如一个位于德雷葛园(Draycott Park)的2863平方英尺豪华公寓,在仲量联行(Jones Lang LaSalle)于今年3月的拍卖会上,以500万元成交,尺价只有1746元,比目前许多市区边缘的新项目推出价格还要优惠。据了解,这个公寓单位是屋主在2009年12月以700万元买下的,后来却不幸被银行逼售、推到拍卖会上寻找买家。

上个月,一个位于海洋花园(Ocean Park)的2110平方英尺公寓,也在拍卖会上以234万元成交,尺价为1109元。据了解,截至2013年底,这个公寓单位的银行估价仍然高达270万元至280万元之间,也就是尺价1300元左右。这个单位是屋主自行要求拍卖行出售。

今年7月,在高力国际(Colliers International)的拍卖会上,也有一个升涛湾的Turquoise共管公寓单位(2777平方英尺)以388万元卖出,尺价仅1400元。据知,这比起当初约700万元的原价相差了将近45%。

何时是进场时机?

今年4月,还有吉宝湾映水苑一个公寓(Reflections at Keppel Bay)以近197万元售出,以1291平方英尺面积计算,尺价约1522元。这也明显低于开发商当初推出时的每平方英尺约2000元。

目前,市场上不时会出现一些单位的成交价比巅峰时期下跌两三成。不过,据观察,这类房子主要还是集中在高档的豪宅市场,大众化档次的选择不多。

这主要是因为有能力购买数百万元,甚至数千万元豪宅的人本来就不多。由于新加坡政府对已拥有住房的国人和外国买家抽取7%或10%的ABSD,如果购买500万元的豪华公寓可能要支付50万元的税,如果购买3000万元的豪宅要支付300万元的税,如果没有超过15%的折让,这些买家一般觉得不值得进场。

相比之下,售价在150万元以下的房子,由于买家人数相对较多,因此一般不会偏离市价太远。不过,房屋经纪指出,在一些特殊情况下,如果卖方急需现金,而买方又有能力掏出较多现金,还可以提早交付,卖方是有可能给予较高的价钱折让。

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