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新加坡降温措施或导致 更多私宅联名屋主“脱钩”

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新加坡新一轮房地产降温措施出台后,有市场人士预计接下来会有更多私宅联名屋主把关系“脱钩”(decoupling),以避免支付买第二套房子的额外买家印花税(ABSD)。

不过,这么做有一些风险,也不一定能节省开支,因此务必先咨询专业人士。

至于成功集体售出房子的联名屋主,可考虑用收到的款项买两套房子。

“脱钩”指的是原本联名购买一个房子的两名屋主,一人把名下持有的屋子所有权转卖给另一人。若他名下没有其他私宅房产,之后购买另一套房子不必支付额外买家印花税。

新加坡政府上星期四闪电宣布调高额外买家印花税,买第二套房屋的税率调高五个百分点。公民税率从7%调高至12%,永久居民则是从10%提高到15%。若买一套100万的私宅,要额外支付5万元的税。

卫达仕凯德律师事务所(Withers KhattarWong)合伙人司徒超明回答《联合早报》的询问时指出,联名屋主关系脱钩,在近几年来趋于普遍,夫妻两人可拥有两套房产,省下额外买家印花税。

不过,若第二套房屋的价格适中,不少联名屋主选择不脱钩,以50对50的比率拥有两套屋子,并支付第二套房子的额外买家印花税。

脱钩这个程序意味着两人中一人买下另一人的所有权,这部分所有权得支付买方印花税(BSD),也可能得支付卖方印花税(SSD),另外也要支付几千元的律师费用。如果第二套房子的价值不高,并不能省下太多钱。

随着额外买家印花税调高,情况可能会改变。

司徒超明说:“愿意为第二套以上房产支付额外买家印花税的人预计会减少,因此这类交易会增加。”

ERA产业主要执行员林东荣则指出,联名屋主的房子若成功集体出售,可能会选择用获得的款项,以两人的名义各买一套房。

市场人士提醒,现有联名屋主脱钩有时并不可行,而且有一定风险。

PKWA律师事务所高级副主管王清达接受《联合早报》访问时指出,有些夫妇此前购买房子时,让一人持有99%的所有权,这意味着脱钩程序所支付的基本印花税相当低。不过,要是两人之间出现矛盾纠纷,这样的安排便会带来问题。

他建议考虑脱钩的屋主向专业人士咨询,充分了解其中的利弊。

王清达也提醒,两人脱钩之后,由一人去购买第二套房产,可能会因为个人收入的限制,而无法买到心仪的房子。

房贷比较网站MortgageWise.sg执行董事吴尚宇则指出,除了房产所有权可脱钩,房屋贷款也可脱钩,即由两人偿还房贷改为一人偿还房贷。这样一来,另一人购买房子申请新房贷时,可获得更高的贷款与估值比率(loan-to-value ratio,简称LTV)顶限。不过,借贷者仍受总偿债率(TDSR)限制,并要支付额外买家印花税,因此这么做的好处不大。

上周新的降温措施也包括:第一套房子的LTV顶限从80%降低至75%。至于第二套房子和第三套或更多房子的LTV顶限,则相应地从50%和40%,减到45%和35%。如果借贷期限超过30年或借贷到超过65岁,LTV更低。

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