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2018年新加坡房地产市场将回暖?

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新加坡市区重建局的数据显示,私宅销量从2016年上半年的7397个单位,增至2017年上半年的1万2107个单位,显示私宅市场已出现触底迹象,交易量则逐渐回升至政府推出总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)框架以前的水平(见图)。

新加坡房价也结束近四年的下跌期,市建局的私宅价格指数在第三季环比上扬0.5%,扭转第二季0.1%的环比跌幅,私宅销量自2016年下半年开始呈现上升趋势,交易量也自今年3月政府调整房地产降温措施(尤其是卖方印花税)后回升。

随着市场情绪改善,加上新推出市场的私宅项目认购率高及土地竞标热潮推高了投标价格,均有助于提振私宅销量。

尽管如此,房地产降温措施尚未松绑,而外部环境如朝鲜半岛局势依然处于不明朗的阶段。有鉴于此,2018年会是楼市回暖的开始,抑或是房价平稳的另一个年头?

销售带动楼市复苏?

私宅市场的交易量常常被视为房价走势的重要指标。当销量上扬时,市场上可供出售的房子数量短期内会减少,而地点优越又具特色的房子更是难求。在没有任何经济震荡的情况下,随着议价主导权转向卖方,这些精选房产的价格将因短期内供应缺乏弹性而升高。随着这些精选发展项目的销量有所改善,其他房地产领域也将随之受惠。

因此,私宅价格料将上扬,这是因为私宅销量从2016年至今一直都呈上升趋势,而未售出的私宅单位则创下2006年以来的新低,达1万6929个单位(取自市建局房地产资讯系统(URA Realis)开始提供交易数据)。当房价上扬时,市场就会迎来一波升势,这是因为屋主会趁房产增值时进一步攀上房地产阶梯。

另一个推动私宅销量的主要因素是:市场情绪有所改善。尽管预期影响不大,但政府调整卖方印花税的举措却大幅提振市场情绪。随着土地竞标价格看涨,私宅集体出售风越吹越劲,以及新私宅项目的认购率取得佳绩,均令市场情绪明显好转。此外,早前推出的多个私宅项目也取得相当高的认购率。

市场情绪料将进一步改善,尤其是如果有更多发展项目成功集体出售,以及新推出的私宅项目继续保持竞争力。此外,随着更多银行推出三年固定利率配套,房贷仍保持在让人负担得起的水平。

2018年新加坡房地产市场将回暖?

图片来源:新加坡房产网(http://m.65singapore.com/list-37.html手机版)

房地产市场与经济表现是否一致?

尽管楼市洋溢着乐观情绪,但一些人担忧房产的增值是否与整体经济表现一致。其中,新加坡的经济表现预计与过去几年相仿,但房地产市场料将获得改善。

此外,全球经济充满不确定性,作为开放型经济体的新加坡容易受到外部环境的冲击。地缘政治形势日益紧张,近来朝鲜发射导弹及进行核武测试,以及菲律宾的恐怖主义威胁升温,都可能迅速改变区域国家的经济预测和前景展望。

虽然中国制造业利润改善,订单也有所增加,但金融时报机密研究(Financial Times Confidential Research)于今年9月报道中指出,中国制造商认为经济复苏不具可持续性。

在对32家制造商和21家为制造商提供金融服务的银行进行的问卷调查显示,大多数制造商都不愿意投资。利率上升是阻碍投资的一大因素,小型公司因信贷评级较差而须承担较大压力。由于新加坡是中国的主要贸易伙伴国,新加坡经济高度依赖于中国的经济表现。倘若中国经济有任何异动,这将对新加坡产生很大的冲击。

另一方面,新加坡的其他贸易伙伴国也面对经济不确定性。自从美国总统特朗普上任以来,投资者在评估风险时变得愈发困难,这是因为过去的规则和经济走势都已不适用。

例如,今年8月时美国四个星期的国债收益率出现剧烈波动。由于市场担心特朗普无法延长美国的债务上限,以致政府在10月初无法获得资金维持运作,导致美国国债收益率上升至1.3%。虽然特朗普最终还是与国会达成协议,并提供资金以保持政府运行到12月15日。美国国债收益率会回到之前水平。但基于新加坡是个开放型市场,这类不确定性也可能对新加坡造成影响。

虽然人们对楼市与整体经济表现不一致感到担忧,但这些都是系统性风险,而影响可能涉及各个国家和各个资产类别。相较于股票和债券的波动性,新加坡房地产市场对投资者来说是较为稳定及具有吸引力的资产类别。

明年私宅市场料增长1%至3%

除非出现不可预见的外部冲击,我们认为新加坡私宅市场将在2018年取得1%至3%增长。理论上,房价上扬往往是楼市升势的开始。房价上升也有助于改善屋主的财务状况,让他们可以提升至更好的房子。集体出售的成功也意味着屋主将把从集体出售活动中的获利重新投入市场,由此创造房产不断增值的良性循环。

基于外部环境依然充满不确定性,目前就断言楼市已开始回暖还言之过早。而且,如果利率开始走向正常化,包括房地产在内的资产价格将出现调整。若因外部冲击导致需求下滑,2019年来自集体出售和政府售地的土地供应量可能使下行风险加剧。

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