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新加坡房市挥别萧条期 大量国人前往新加坡购房

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4年前,新加坡政府为了给过热的房地产市场降温,采取一系列管控措施,让创下历史新高的房价此后稳步下滑。

然而,今年3月,新加坡政府放宽部分限制措施,不禁引发外界猜测,该东南亚岛国是否将结束对楼市的管控,并终结房价持续下跌的走势。

数据显示,新加坡房地产市场的交易量有所反弹,房地产股也应声大涨。

根据北京商报网报道,作为全球房价负担最重的新加坡,尽管房地产市场已呈现企稳迹象,惟新加坡金融管理局局长孟文能认为,现在还不到放松楼市管制的时候。

新加坡财政部长王瑞杰也深有同感,认为放松楼市调控时机“未成熟”。

2008年全球金融危机爆发后,美联储实施量化宽松政策,导致大量外资涌入新加坡,一度推动新加坡房价攀升逾60%,跃升成为亚洲房价第二高的城市。

为了避免形成房地产泡沫,新加坡政府在2009年起,逐步实施一系列冷却房价措施,在这种打压下,新加坡房价在2013年见顶后便扭转上涨局势,连续3年半录得下跌。

房价连续15季度下跌

今年次季,私人住宅价格指数按月跌0.3,连续15个季度下跌,创下自1975年首次以来的最长连跌纪录。

尽管房价明显收窄,新加坡政府却曾多次表态,不会放松对房地产市场的调控。

不过,今年3月,新加坡政府开始放松对房地产市场的部分限制措施,包括降低售房者的印花税,并解除印花税所需持有房产的时间,让市场疑惑是否将停止对楼市的管控?

孟文能认为,尽管政府出手调整,但不意味新加坡房地产市场的降温措施已经开始解除。

新加坡金融管理局也说,房地产市场的关键措施,对保持住宅市场的稳定和可持续,以及鼓励家庭审慎理财仍有必要。

证券时报网引述分析人士指出,即使新加坡政府取消管控措施,对发展商也并非利好,因为当房价上涨时,房企不会得到太多好处,且他们更希望看到成交量或营业额攀升。

另一方面,摩根史丹利今年4月的研究报告指出,预计新加坡房地产市场的下行趋势明年就会结束,而房价将在2030年翻倍。

该报告称,房价过高会让新加坡的人口增长速度减缓,加速人口老龄化。

“长期来看人口结构的增长,预料会给新加坡房地产市场施压,房价到了2030年可能会翻倍增长。”

这意味着未来数年间,新加坡的房地产市场趋势将扭转颓势,房价平均每年增长介于5%至6%。

对于新加坡政府3月放松部分限制措施的举动,摩根史丹利认为,这可能是新加坡房地产市场见底的信号,料会提振购房者的情绪和信心。

房屋自有率高企

新加坡目前基本实现了居者有其屋,从上世纪60年代开始,新加坡政府就开始着手解决居民的住房问题。

据全景网报道,通过购买,新加坡政府拥有全国80%的土地,这种购买是按照政府规划、以开发前的土地价格购买,而不是开发以后被推高价格。

组屋方面,供应量远超商品房,市占率高达70%左右,因为土地便宜,房价也低,政府决定将这种廉价房子卖给老百姓,购买面积由家庭人口决定。

此外,为了居民有属于自己的家,国家还对购房者予以补助。

除了政府的贴心补贴,新加坡的房地产市场也与经济和投资策略密不可分,如包括新加坡人的大多数亚洲投资者倾向于在他们的投资组合中增加房产投资。

摩根史丹利的报告指出,新加坡人的房屋自有率高达91%,房屋占新加坡家庭总资产的45%左右。

该报告称,虽然新加坡房地产市场目前的熊市主要由人口老龄化引致,但新生人口和外来高技术人才的住房需求,也会推高新加坡的房价,预计到了2030年,每5个新加坡人就有一个需要购房。

不过,新加坡房地产市场的未来房屋供应量减少,2014至2016年间,新加坡私人住宅每年供应2万套左右,是1990年来每年平均增加量的2倍。

然而,今明年的私人住宅增加量,料将每年下跌40%,明年房价将可能呈上涨趋势。

放宽部分限制有利卖家

新加坡政府还未放宽部分限制措施前,商业地产的业主若想在购买后的4年内卖出该房产,必须支付介于4至16%之间的卖方印花税。

随着新加坡政府宣布放宽部分房地产降温措施,包括卖方印花税和总偿债率框架,卖家从中受益良多。

目前,卖家若在购买房地产的4年内卖出该地产,须支付卖方印花税,介于4%至16%间。

政府把期限从4年缩短为3年,即卖家若是在第4年卖出房地产,无需支付卖方印花税。印花税率也相应各调低4个百分点,介于4%至12%之间。

此外,以房地产作抵押的贷款,若贷款与估值比率不超过50%,不受总偿债率限制。

狮城房市有转机

有的人认为,新加坡政府不会放松调控楼市,意味着房价跌涨受控,但部分人却认为未来房价必会回弹。

另一个迹象也暗示着,房地产市场的转机正在加快步伐,作为新加坡房地产繁荣地标之一,整体交易量重新出现。

在这类交易中,住宅业主联合起来,高溢价出售整座公寓楼,作为重建用途。

房地产顾问服务公司莱坊的报告指出,新加坡投资者目前避免购买海外地产,而是选择投资国内住宅。

不过,莱坊认为,现在还言之过早评论新加坡房地产市场的变动,但其依然是仅次于香港的亚洲豪宅价格最高城市。也有分析员指出,3月新加坡政府放松管控政策是主要针对卖家,并没有为买家带来好处,部分人认为,政府可能下次会放宽买家的政策。

彭博专栏Gadfly的安迪穆克吉则说,由于新加坡利率与美国利率同步上调,可能会大幅放宽货币政策,从而造成房地产市场备受压力。

中国买家爱狮城房产

据华尔街见闻报道,在过去10年,亚太区的跨境住宅土地投资增长了1倍以上,去年投资量总额达420亿美元(约1804亿7400万令吉),其中80%来自中国的香港发展商。

中国发展商一直致力于探索多元化发展,以拓展有限且过热的大陆和香港地产市场,其中新加坡是主要瞄准地标。

自美国推行量化宽松政策以来,受到全世界低利率影响,国外买家一举涌入新加坡房地产市场,一度推动其成为亚洲房价第二高的城市。

新加坡房价降12%

数据显示,新加坡房价在2009年至2013年期间,上涨了逾60%,所以政府决定采取措施遏制高涨的房地产市场,房价也因此下降了12%。

不过,新加坡政府3月突然宣布放松房地产管制,压抑了整三年的新加坡楼市继续爆发;4月,新加坡房屋销售1555套,去年同期为750套。

而在5月,龙光地产深圳总部与中国南山集团合资10亿新元(约31亿4292万248令吉),取得新加坡政府拍卖的一块住宅用地,交易价格创下当地土地交易记录新高。

房价经过多年下滑后,近期似乎要迎来反弹,吸引更多外国投资商的投资关注。

过去一年新加坡房价下滑幅度放缓,今年首季和次季的价格仅微跌0.14%,仲量联行地产研究专业员郑慧颖(译音)说:“这说明整体市场正在接近底部。”

新加坡简单透明的税收政策和营运环境是吸引中国发展商的主因,同时,投资国外地产有助降低发展商的外债风险。

打个比方,光龙地产的20%贷款来自国外债务,因此将市场扩大到新加坡有助对冲风险,及利于公司品牌的国外扩张。

新加坡城市重建局的数据显示,今年上半年新加坡核心地带的超高端住宅,有四分之一是被中国人购买。

前两年,中国买家在高端住房购买比例分别企于18%和20%。

此外,瑞士宝胜银行报告指出,新加坡黄金地段4000平方尺的住宅平均花费达890万美元(约3824万3300令吉),而香港和上海,分别为4120万美元(约1亿7703万6400令吉)和1660万美元(约7133万200令吉)。

“中国国内高涨的房价,推就大量中国人前往新加坡购房。”

应严管海外投资者

新加坡高纬环球研究主管李敏雯点出,中国严格的资本外流控制手段,无法阻挡中国买家们因担心国内房地产泡沫,而不断前往新加坡投资的脚步。

有鉴于此,孟文能强调,现在还不到放松市场冷却措施的时候。

“房价重新飙升的风险不可忽略,新加坡需要提高警惕,对海外投资者进行更严格的监管。”

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