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新加坡房地产集体出售必须通几关?

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新加坡房地产集体出售的热潮从去年一直延烧到今年。有些屋主通过集体出售赚得钵满盆满,有些屋主成了反对集体出售的“钉子户”,多数没有经历过集体出售的屋主,对于这个过程还是一头雾水。接下来将带你了解集体出售的基本流程。

从启动进程到成功卖出 大致分为三个过程

根据分层地契法规定,只要是把两个或更多单位卖给同一买家,就属于集体出售。一般人熟悉的集体出售,多是指把整栋公寓卖给发展商重新发展。

从启动集体出售进程,到成功卖出项目,可大致分为准备出售、推出销售和签订协议三个阶段。如果单看媒体报道,你可能觉得一个项目推出后不久就能找到买家,顺利成交;事实上,从最初筹备策划到最后搬离单位,是一个相当繁琐和漫长的过程。

如果一名业主希望所住的公寓集体出售,首先要寻找志同道合的业主,成立集体出售委员会。这个委员会的工作包括与更多业主沟通,动员他们加入集体出售行列,并寻找合适的销售和法律顾问,从而推动集体出售进程。

委员会的首要任务,通常是让全体业主签署集体出售协议。这往往是前期准备中最艰难的过程,许多项目因为无法获得足够业主同意,迟迟无法推出市场。

根据规定,屋龄在10年以上的项目要集体出售,必须取得至少80%业主同意。屋龄未满10年的房地产,则需要至少90%业主同意。若是没有争取到足够业主同意,这一轮集体出售进程就告一段落,现有条例规定要等上两年才可以重启新一轮。这是为了避免不愿出售单位的业主被其他业主骚扰。

在争取多数业主同意的当儿,委员会也要接洽房地产经纪公司和法律顾问。房地产经纪公司为屋主提供集体出售咨询服务,包括请独立估价师为项目估价、协助集体出售委员会办理相关手续,以及策划如何向发展商推销这个项目。法律顾问则负责拟定相关法律文件,包括买卖双方最终签订的集体出售协议。

在获得多数业主同意,并制定销售计划后,这个项目就可以正式推出市场寻找买家。房地产经纪公司会在报章上刊登广告,邀请有兴趣的发展商出价投标。

屋主在交易完成后 有三到六个月时间找新住处

找到出价最高的买家,谈妥买卖条件后,就可以签订集体出售协议。如果这宗交易没有获得100%业主同意,就要向分层地契局提交集体出售申请。集体出售交易要得到当局批准,才算正式完成。

交易完成后,屋主可以选择马上搬离住处,或是在规定期限内搬离。发展商通常会给屋主三到六个月时间寻找新住处。在此期间,屋主如果要留在现有单位,就得向发展商缴纳租金,并继续支付公寓管理费和房地产税等。

一个项目从准备出售到成功卖出,最短也要一两年时间,期间各个环节都充满变数,可能令整个过程一再延长,甚至中途夭折,必须从头再来。因此,一旦决定集体出售,就要做好打“持久战”的准备。

根据规定,屋龄在10年以上的项目要集体出售,必须取得至少80%业主同意。屋龄未满10年的房地产,则需要至少90%业主同意。

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