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新加坡甲级办公楼租金明年料涨13%

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由于未来一年办公楼供应紧缩,加上业主可能会通过起租金来为利率的攀升做准备,明年新加坡甲级办公楼整体租金预计将上涨12.9%。

新加坡甲级办公楼

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部主管张敏璋在一份分析报告中指出,明年办公楼面积预计净增加不到100万平方英尺,但需求估计也会达到这个水平。由于办公楼供应紧缩,业主明年不会面对太大的降租压力。

新增的办公楼空间包括CapitaGreen、风华南岸(South Beach)的办公楼部分以及小型住宅办公室项目PS 100的125万平方英尺,但益贵地广场(Equity Plaza)办公大楼从明年3月停租,意味着办公楼市场上将少了26万平方英尺的可租用面积。

需求方面,虽然今年的办公楼市场增长缓慢,租用空间也达到了71万平方英尺,加上搬离益贵地广场的租户,明年的需求预计可接近100万平方英尺。

张敏璋预计,面积5万英尺的甲级办公楼租金明年可上涨11.8%,达到月租每平方英尺8.8元;面积较小(5000平方英尺)的甲级办公楼租金则会增长11.4%至每平方英尺9.83元。

AAA级、AA级办公楼以及商业园区的租金也都能取得10%以上的增幅。只有非核心地区的办公楼租金增幅预计不到10%。

2016年即使会有不少办公楼将竣工,但由于需要进行装修,这些办公楼可能要到2017年才能开业,因此租金可能会继续上涨。

除了供需的因素外,张敏璋认为,利率将开始攀升的趋势,可能会使业主调高租金来做准备。

他说,业主需要在明年重新融资的贷款比率有所增加,目前的利率仍然处于低水平,如果油价低迷,美国的通货膨胀率涨幅将有限,利率应当会保持在较低的水平。

不过2016年的利率走势就不那么清晰,而且届时业主有更多的债务需要再融资,业主的最理想策略是趁明年供应紧缩的时候提高租金。

根据第一太平戴维斯的统计,凯德商务产业信托(CCT)明年有12%的债务需要再融资,2016年则有42%的债务需再融资。吉宝房地产信托(Keppel REIT)明后两年需再融资的债务比率分别是10%和14%。

办公楼的长期需求展望良好,张敏璋认为,由于我国是个开放式经济体,获得国际上的认可,许多国际优秀公司和起步公司往往会在新加坡设立业务。

虽然银行金融业在全球金融危机后仍在复苏阶段,不过其他增长型领域的公司会填补这个需求空缺。

他预计,明年新加坡将迎来更多新租户,不过他们所需要的办公楼空间相对较小。

张敏璋预计,办公楼租金只会在2017年中期回调,届时新增的办公楼装修完毕,将进入市场。

私宅售价方面,张敏璋预计高档住宅(CCR)明年的跌幅最大,可达到5%,中档私宅(RCR)和大众住宅(OCR)预计下跌不超过3%,私宅转售价格均预计下跌5%至10%。

不过张敏璋指出,从上一轮的降温措施后,即2013年6月推出总偿债率,新加坡薪金水平已增长了两轮,消费者也拿到了两笔年底花红,因此买家可能会在不久后回到私宅市场,也许明年会出现一些扭转销售量趋势的私宅项目。

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